Huis kopen zonder makelaar: wat zijn de kosten?

Een huis kopen zonder aankoopmakelaar kan geld besparen, maar de aankoopkosten verdwijnen niet helemaal. Je betaalt nog steeds voor bijvoorbeeld de notaris, hypotheekadvies en een bouwkundige keuring. Ook moet je zelf onderzoek doen, documenten controleren en onderhandelen. Hieronder lees je met welke kosten je rekening kunt houden en hoe die kunnen oplopen.

Welke kosten betaal je zonder aankoopmakelaar?

De kosten verschillen per woning, hypotheek en dienstverlener. De volgende bedragen zijn richtprijzen; vraag altijd vooraf offertes op.

• Overdrachtsbelasting: meestal 2% van de koopsom als je de woning zelf gaat bewonen. Starters kunnen onder voorwaarden een vrijstelling krijgen. De voorwaarden en prijsgrens kunnen veranderen.
• Notaris: vaak ongeveer €1.000 tot €2.000 voor de leveringsakte en hypotheekakte samen. Tarieven verschillen per notariskantoor.
• Hypotheekadvies en afsluitkosten: vaak circa €2.000 tot €4.000, afhankelijk van de adviseur en de complexiteit van je situatie.
• Taxatie: meestal ongeveer €500 tot €900. De geldverstrekker kan eisen stellen aan de taxateur en het taxatierapport.
• Bouwkundige keuring: doorgaans circa €350 tot €600, afhankelijk van de woning en de uitgebreidheid van de keuring.
• Bankgarantie: als je geen waarborgsom uit eigen middelen betaalt, kan een bankgarantie uitkomst bieden. Daarvoor rekent de aanbieder kosten; het bedrag hangt onder meer af van de garantie.
• NHG: als je hypotheek aan de actuele voorwaarden voldoet, kun je mogelijk gebruikmaken van Nationale Hypotheek Garantie. Hiervoor betaal je eenmalige kosten. Controleer het actuele tarief en de voorwaarden.

Niet iedere koper heeft al deze kosten. Zo is een bouwkundige keuring niet verplicht, maar kan die wel helpen om verborgen gebreken en mogelijke herstelkosten op tijd te ontdekken.

Wat bespaar je door geen aankoopmakelaar in te schakelen?

Je betaalt geen courtage of afgesproken vast bedrag aan een aankoopmakelaar. De tarieven verschillen per makelaar en dienstverlening. Vraag je offertes op, controleer dan of het bedrag inclusief btw is en welke werkzaamheden erin zitten. Denk bijvoorbeeld aan woningselectie, bezichtigingen, biedadvies, onderhandelingen en controle van de koopovereenkomst.

Zelf kopen betekent wel dat je die werkzaamheden zelf uitvoert of losse hulp inschakelt. Je kunt bijvoorbeeld een jurist vragen de koopovereenkomst te controleren. Dat kost extra, maar kan verstandig zijn als je de voorwaarden niet goed begrijpt.

Rekenvoorbeeld: woning van €400.000

Stel dat je een bestaande woning koopt voor €400.000 en geen recht hebt op de startersvrijstelling. Bij zelfbewoning bedraagt de overdrachtsbelasting in dit voorbeeld 2%, oftewel €8.000. Tel daar bijvoorbeeld notariskosten, hypotheekadvies, taxatie en een bouwkundige keuring bij op. Samen kunnen die posten grofweg nog enkele duizenden euro’s bedragen.

Dit is alleen een indicatie. Je uiteindelijke kosten hangen af van je persoonlijke situatie, de tarieven van dienstverleners en de actuele belastingregels. Bovendien kunnen kosten voor NHG, een bankgarantie of juridisch advies erbij komen.

Houd rekening met eigen geld

Een hypotheek dekt niet altijd alle kosten rond de aankoop. Kosten koper en eventuele uitgaven boven de getaxeerde waarde moet je doorgaans uit eigen middelen betalen. Ook kan een bod boven de marktwaarde betekenen dat je het verschil zelf moet financieren. Bereken daarom vooraf hoeveel spaargeld je nodig hebt en houd ruimte over voor verhuizing, inrichting en onverwachte reparaties.

Is een huis kopen zonder makelaar goedkoper?

Dat kan, omdat je geen aankoopmakelaar betaalt. Maar de besparing is niet automatisch gelijk aan het bedrag dat een makelaar rekent: je maakt mogelijk kosten voor losse deskundige hulp en neemt zelf meer verantwoordelijkheid. Een aankoopmakelaar kan helpen bij het beoordelen van de vraagprijs, het bieden en het controleren van documenten. Zonder makelaar is het belangrijk dat je voldoende tijd hebt en je goed voorbereidt.

Vergelijk de kosten dus niet alleen op basis van de makelaarscourtage. Kijk ook naar de ervaring die je hebt met het koopproces, de risico’s die je zelf kunt beoordelen en de ondersteuning die je eventueel los wilt inkopen. Zo weet je beter of zelf kopen bij jouw situatie past.

5 Tips voor het Kopen van een Huis Zonder Makelaar: Kosten en Overwegingen

1. Zonder aankoopmakelaar bespaar je diens courtage
2. Je betaalt wel notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte; vraag vooraf offertes op.
3. Houd rekening met overdrachtsbelasting, tenzij je voor een vrijstelling in aanmerking komt.
4. Reken ook op kosten voor taxatie, bouwkundige keuring en eventueel hypotheekadvies.
5. Controleer zelf de koopakte en biedingsvoorwaarden goed; juridisch advies kan extra kosten met zich meebrengen.

Zonder aankoopmakelaar bespaar je diens courtage

Zonder aankoopmakelaar bespaar je de courtage of het afgesproken vaste tarief voor de begeleiding. Hoeveel dat oplevert, hangt af van de tarieven en diensten van de makelaar. Houd er wel rekening mee dat je zelf de woning beoordeelt, onderhandelt en de documenten controleert. Schakel je voor bepaalde onderdelen een taxateur, bouwkundige of jurist in, dan komen daar kosten bij. Vergelijk daarom de mogelijke besparing met de tijd, kennis en ondersteuning die je nodig hebt.

Je betaalt wel notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte; vraag vooraf offertes op.

Ook als je een huis koopt zonder aankoopmakelaar, betaal je notariskosten voor het opstellen en passeren van de leveringsakte en hypotheekakte. De tarieven verschillen per notariskantoor en kunnen afhangen van je situatie. Vraag daarom vooraf offertes op en controleer welke werkzaamheden en bijkomende kosten zijn inbegrepen.

Houd rekening met overdrachtsbelasting, tenzij je voor een vrijstelling in aanmerking komt.

Houd bij de aankoop rekening met de overdrachtsbelasting: meestal betaal je 2% van de koopsom als je de woning zelf gaat bewonen. In sommige gevallen geldt een vrijstelling, bijvoorbeeld voor starters die aan de actuele voorwaarden voldoen. Controleer vóór het uitbrengen van een bod of je hiervoor in aanmerking komt, want de voorwaarden en de geldende woningwaardegrens kunnen veranderen.

Reken ook op kosten voor taxatie, bouwkundige keuring en eventueel hypotheekadvies.

Houd er rekening mee dat je naast de aankoopprijs ook betaalt voor belangrijke diensten. Een taxatie is vaak nodig voor je hypotheekaanvraag, terwijl een bouwkundige keuring inzicht geeft in de staat van de woning en mogelijke reparatiekosten. Schakel je een hypotheekadviseur in, dan betaal je ook advies- en bemiddelingskosten. De tarieven verschillen per aanbieder, dus vraag vooraf offertes aan en neem deze posten mee in je budget.

Controleer zelf de koopakte en biedingsvoorwaarden goed; juridisch advies kan extra kosten met zich meebrengen.

Controleer de koopakte en biedingsvoorwaarden zorgvuldig voordat je tekent. Let onder meer op de koopsom, ontbindende voorwaarden, de afgesproken datum van overdracht en eventuele afspraken over roerende zaken. Begrijp je een bepaling niet of twijfel je over de gevolgen, laat de documenten dan controleren door een juridisch adviseur. Dat brengt extra kosten met zich mee, maar kan helpen om onduidelijkheden en onaangename verrassingen te voorkomen.