Een verhuurde woning kopen: waar moet je op letten?

Een verhuurde woning kopen kan aantrekkelijk zijn. Je koopt een woning waar al een huurder in zit en kunt mogelijk direct huurinkomsten ontvangen. Maar een verhuurde woning is niet hetzelfde als een lege woning: de huurder heeft rechten en de bestaande huurovereenkomst kan je mogelijkheden als eigenaar beperken. Een goede voorbereiding is daarom essentieel.

Wat betekent ‘koop breekt geen huur’?

In Nederland geldt in principe: koop breekt geen huur. Dat betekent dat de huurovereenkomst doorgaans blijft bestaan wanneer de woning van eigenaar wisselt. Als koper word je de nieuwe verhuurder en neem je de rechten en verplichtingen van de vorige eigenaar over.

Je kunt een huurder dus niet zomaar vragen om te vertrekken omdat je de woning hebt gekocht. Ook wanneer je de woning zelf wilt bewonen of wilt verkopen, moet je rekening houden met de huurovereenkomst en de wettelijke regels voor huurbeëindiging. Ga er daarom niet vanuit dat je de woning na de overdracht meteen zelf kunt gebruiken.

Controleer de huurovereenkomst zorgvuldig

Vraag vóór het uitbrengen van een bod om alle documenten rond de verhuur. Controleer onder meer:

• de volledige huurovereenkomst en eventuele aanvullende afspraken;
• de ingangsdatum en de looptijd van de huur;
• de kale huurprijs en eventuele servicekosten;
• de afspraken over onderhoud, gebreken en gebruik van de woning;
• de hoogte van de waarborgsom en of deze aan de huurder is terugbetaald of wordt overgedragen;
• eventuele achterstanden, geschillen of verzoeken van de huurder.

Controleer ook of de feitelijke situatie overeenkomt met de documenten. Wie woont er in de woning? Wordt de hele woning verhuurd of slechts een deel? Zijn er mondelinge afspraken gemaakt? Laat onduidelijkheden vóór de koop schriftelijk beantwoorden.

Onderzoek de huurprijs en huurregels

De huurprijs is niet altijd vrij te bepalen. Afhankelijk van de woning, de huurovereenkomst en de geldende regels kan huurprijsregulering van toepassing zijn. Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel het puntensysteem genoemd, kan relevant zijn voor de maximale huurprijs. Ook kunnen regels voor jaarlijkse huurverhogingen en servicekosten gelden.

Controleer daarom of de huidige huurprijs is toegestaan en hoe deze is opgebouwd. Een huurprijs die in de advertentie of administratie staat, is niet automatisch juist. Houd ook rekening met wijzigingen in wet- en regelgeving: regels kunnen veranderen en de gevolgen hangen af van de woning en de specifieke huurovereenkomst. Vraag bij twijfel advies aan een huurrechtjurist of specialist.

Beoordeel het rendement realistisch

Een bestaande huurder kan zorgen voor inkomsten vanaf het moment van overdracht, maar de bruto huur zegt weinig over het uiteindelijke rendement. Trek ook kosten en risico’s af, zoals:

• onderhoud en toekomstige renovaties;
• verzekeringen, gemeentelijke lasten en eventuele VvE-bijdragen;
• beheer- en administratiekosten;
• perioden waarin de woning mogelijk geen huurinkomsten oplevert;
• kosten door achterstallig onderhoud of een geschil met de huurder;
• financieringslasten en belastingen.

Laat daarnaast controleren of de woning voldoet aan de relevante bouwkundige en veiligheidsvereisten. Vraag naar eerdere inspecties, onderhoudswerkzaamheden, het energielabel en eventuele plannen van de Vereniging van Eigenaars (VvE).

Controleer financiering, belasting en vergunningen

Niet iedere hypotheekverstrekker financiert een woning die verhuurd wordt. Een verhuurhypotheek kan andere voorwaarden, rente en eisen hebben dan een hypotheek voor eigen bewoning. Bespreek de financiering daarom voordat je een bod uitbrengt.

Ook de belastingheffing en de overdrachtsbelasting kunnen verschillen, afhankelijk van je situatie en het gebruik van de woning. Laat vooraf berekenen welke kosten voor jou gelden. Controleer bovendien bij de gemeente of er regels of vergunningen van toepassing zijn, bijvoorbeeld voor verhuur, woningdelen of opkoopbescherming. Ook de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement van de VvE kunnen beperkingen bevatten.

Maak afspraken over de overdracht

Leg in de koopovereenkomst duidelijk vast welke stukken worden overgedragen en welke afspraken gelden voor de huurder. Denk aan de huurovereenkomst, de huuradministratie, openstaande betalingen, de waarborgsom en eventuele meldingen van gebreken. Laat ook vastleggen hoe de huur en servicekosten rond de overdrachtsdatum worden verrekend.

Koop je de woning juist omdat je er zelf wilt gaan wonen? Bespreek dan vóór het tekenen wat de bestaande huurovereenkomst betekent voor die plannen. Een afspraak met de verkoper dat de woning “vrij van huur” wordt geleverd, moet juridisch en praktisch haalbaar zijn. Laat dit controleren voordat je erop vertrouwt.

Is een verhuurde woning kopen iets voor jou?

Een verhuurde woning kan passen bij kopers die bewust willen investeren en bereid zijn zich te verdiepen in huurrecht, onderhoud en regelgeving. Het is minder geschikt als je de woning op korte termijn zelf nodig hebt of afhankelijk bent van een vrij aanpasbare huurprijs.

Onderzoek de huurovereenkomst, de woning en de financiële gevolgen grondig voordat je beslist. Met deskundig advies van een aankoopmakelaar, hypotheekadviseur, belastingadviseur of huurrechtjurist krijg je een realistischer beeld van de kansen én de verplichtingen.

 

Veelgestelde vragen over een woning kopen in verhuurde staat

1. Wat als je een huis koopt dat verhuurd is?
2. Wat verandert er in 2024 voor verhuurders?
3. Is het mogelijk om een woning in verhuurde staat te kopen?
4. Wat is een normaal bedrag om een huurder uit te kopen?
5. Kan ik een verhuurd huis kopen voor eigen gebruik?
6. Is een huis in verhuurde staat minder waard?

Wat als je een huis koopt dat verhuurd is?

Koop je een huis dat verhuurd is, dan blijft de huurovereenkomst meestal bestaan. Dit heet het principe ‘koop breekt geen huur’: als nieuwe eigenaar word je de verhuurder en neem je de bijbehorende rechten en verplichtingen over. Je kunt de huurder dus niet zomaar laten vertrekken, bijvoorbeeld omdat je zelf in de woning wilt gaan wonen. Controleer vóór de koop daarom de huurovereenkomst, de huurprijs en eventuele afspraken of geschillen, en laat je adviseren over de gevolgen voor jouw plannen.

Wat verandert er in 2024 voor verhuurders?

In 2024 kregen verhuurders te maken met strengere regels. Sinds 1 juli geldt de Wet betaalbare huur: woningen tot en met 186 punten vallen onder gereguleerde huurregels en er geldt een maximale huurprijs. Voor nieuwe huurcontracten geldt dit direct; voor sommige bestaande contracten in de vrije sector kan de verhuurder de huur uiterlijk vanaf 1 juli 2025 moeten verlagen als de woning volgens het puntensysteem eigenlijk onder de gereguleerde huur valt. Daarnaast moeten verhuurders de regels uit de Wet goed verhuurderschap naleven, zoals het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst, het apart specificeren van servicekosten en het respecteren van de maximale waarborgsom. Welke regels precies gelden, hangt onder meer af van de woning en de ingangsdatum van het huurcontract.

Is het mogelijk om een woning in verhuurde staat te kopen?

Ja, het is mogelijk om een woning in verhuurde staat te kopen. Houd er wel rekening mee dat de bestaande huurovereenkomst doorgaans doorloopt na de verkoop: als nieuwe eigenaar word je de verhuurder en neem je de bijbehorende rechten en verplichtingen over. Je kunt de huurder dus niet zomaar laten vertrekken. Controleer vóór de aankoop de huurovereenkomst, huurprijs, betalingsgeschiedenis en eventuele afspraken, en laat je zo nodig adviseren over de gevolgen voor je plannen en rendement.

Wat is een normaal bedrag om een huurder uit te kopen?

Er bestaat geen vast of ‘normaal’ bedrag om een huurder uit te kopen. De vergoeding wordt meestal in overleg bepaald en hangt onder meer af van de huurprijs, de woning, de verhuis- en herinrichtingskosten en de bereidheid van de huurder om vrijwillig te vertrekken. De huurder is doorgaans niet verplicht een uitkoopvoorstel te accepteren. Leg afspraken over de beëindiging van de huur en de vergoeding altijd schriftelijk vast en laat ze juridisch controleren voordat er iets wordt betaald.

Kan ik een verhuurd huis kopen voor eigen gebruik?

Ja, je kunt een verhuurd huis kopen met de bedoeling er zelf te gaan wonen, maar meestal kun je er niet direct in. Door het principe ‘koop breekt geen huur’ blijft de bestaande huurovereenkomst doorgaans gelden en neem je als nieuwe eigenaar de verplichtingen van de verhuurder over. De huurder kan niet zomaar worden uitgezet omdat je de woning zelf wilt gebruiken; beëindiging van de huur kan alleen volgens de wettelijke regels en is afhankelijk van de situatie en het huurcontract. Controleer daarom vóór je een bod uitbrengt de overeenkomst en laat je juridisch adviseren.

Is een huis in verhuurde staat minder waard?

Een huis in verhuurde staat is vaak minder waard dan dezelfde woning die leeg wordt opgeleverd, omdat de koper rekening moet houden met de huurovereenkomst en de rechten van de huurder. Daardoor is de woning minder geschikt voor kopers die er zelf willen wonen en kan de verkoopprijs lager uitvallen. Hoe groot het verschil is, hangt onder meer af van de huurprijs, de looptijd en voorwaarden van het huurcontract, de staat van de woning en de lokale markt. Een verhuurde woning is dus niet automatisch minder waard; laat de waarde beoordelen op basis van zowel de verhuursituatie als de mogelijke waarde bij lege oplevering.